2025년 10월 15일 국토교통부는 3차 부동산대책을 발표하며, 서울 전역을 비롯한 수도권 핵심 지역에 고강도 규제를 다시 적용했다. 대출 규제, 실거주 요건, 토지거래허가제 등 다방면에서 시장 유동성을 억제하는 조치가 포함되며, 실수요자와 투자자 모두에게 직접적인 영향을 미칠 전망이다.
수도권 핵심지 규제지역·허가구역 전면 재지정
국토교통부는 최근 몇 년간 상승세를 이어온 수도권 부동산시장에 대해, 과도한 유동성 유입과 투기성 거래 확산을 진단하며 3차 부동산대책을 발표했다.
이번 대책의 가장 핵심적인 조치는 규제지역 확대 및 토지거래허가구역 지정 확대다.
기존에 강남·서초·송파·용산 등 일부에 국한됐던 규제가 서울 25개 자치구 전역으로 확대되었다.
경기 지역도 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양동안, 의왕, 하남, 용인수지 등 총 12개 시·군·구가 새롭게 규제대상으로 편입됐다.
이로써 수도권 핵심지역의 대부분이 조정대상지역 및 투기과열지구로 다시 지정되었고, 동시에 토지거래허가구역으로도 분류되었다.
허가제는 2025년 10월 20일부터 발효되며, 주택 구매 시 2년 실거주 의무가 부과된다. 위반 시 이행강제금 부과 또는 매매 무효 처리도 가능하다.
아파트 외 연립·다세대까지 규제 적용 확대
이번 지정의 차별점은 연립주택, 다세대주택까지 규제범위를 넓힌 것이다.
과거에는 아파트 위주로 규제 효과를 노렸다면, 이번에는 동일 단지 내 1개 동 이상을 포함하는 공동주택 유형 전반에 규제를 적용해 우회 투기 수요까지 사전 차단하겠다는 목적이 강하다.
이 같은 규제는 단순한 가격 통제나 투기 억제를 넘어, 시장 흐름 전반을 강하게 압박하는 구조다.
토지거래허가구역 내에서 부동산 거래를 하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 하며,
주거용 자산에 대해서는 ‘실거주 여부’, ‘자금 조달 방식’, ‘이전 주택 보유 현황’ 등 복수 항목에 대한 심사가 이뤄진다.
주택담보대출 한도, 가격 따라 최대 2억까지 제한
금융 규제 측면에서는 대출 가능 한도가 대폭 축소됐다.
이번 대책 발표 이후 시행되는 주요 금융 규제는 다음과 같다:
- 주택가격 15억 이하: 최대 6억 원
- 15억 초과 25억 이하: 최대 4억 원
- 25억 초과 주택: 최대 2억 원
- 무주택자 LTV: 40%로 축소
- 생애최초 구입자: 70%까지 가능하나, 6개월 내 전입 조건 필수
- 유주택자 LTV: 0%로 전면 제한
더불어 전세대출 보증비율도 기존보다 엄격해졌다.
비주택담보대출의 경우 토지거래허가구역 내에서는 LTV가 70%에서 40%로 하향 적용된다.
이는 실수요자조차 추가 자금 조달에 어려움을 겪게 만들 수 있는 구조다.
스트레스 금리 상향 및 DSR 강화… 자금 운용도 제약
대출심사 기준도 강화됐다.
주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리는 기존 1.5%에서 3.0%로 상향되며,
수도권과 규제지역 내에서는 전세대출 이자 역시 DSR 산정에 포함된다.
DSR(총부채원리금상환비율)이란 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 말하며,
이 기준이 높아질 경우 신규 대출이 사실상 어려워진다.
1주택자 전세대출자의 경우, 기존에는 DSR 산정에서 전세이자 상환액이 제외되었으나
이번 조치로 인해 대출 여력이 더 줄어들게 된다.
해당 조항은 2025년 10월 29일부터 적용된다.
규제 실효성? 실수요자 “이전보다 더 막막하다”
정부는 이번 대책의 기조를 ‘시장 안정’으로 강조하고 있다.
하지만 실수요자들의 반응은 엇갈린다. 특히 일시적 2주택자나 갈아타기 수요자는
매매·대출·실거주 요건이 동시에 강화되며 사실상 주거 이동 자체가 봉쇄되었다는 목소리를 내고 있다.
한 서울 지역 실거주자는 “2년 전 매입한 아파트를 처분하고 다른 지역으로 옮기려 했으나,
새로 이사할 곳이 규제지역으로 묶이고 자금 조달이 막히면서 이도 저도 못하게 됐다”고 토로했다.
정부는 투기 억제를 목표로 한다고 밝혔지만, 현장의 체감도는 “이전보다 더 답답하다”는 의견이 많다.
단기 위축, 중기 풍선효과, 장기 불확실성 커져
전문가들은 3차 대책으로 인한 시장 반응을 세 가지 단계로 구분한다.
1. 단기: 거래량 급감
고가 아파트 위주로 매수세가 줄고, 급매물 출현이 늘어날 것으로 예측된다.
특히 15억 이상 구간은 대출 차단 효과가 직격탄으로 작용한다.
2. 중기: 풍선효과 재발
규제가 집중된 서울·수도권 중심부에서 자금이 이탈하며,
경기 외곽(안산, 평택, 양주 등)이나 일부 지방 도시로의 자금 이동 가능성이 크다.
3. 장기: 공급 실행 여부가 관건
정부가 밝힌 도심복합개발, 영구임대 재건축, 공공택지 조성 등 공급 확대 전략의 실현 가능성에 따라
거래절벽과 가격 불안정이 반복될 수도 있다.
시장 안정은 규제만으로 이뤄지지 않으며, 병행되는 공급정책의 신뢰성이 핵심이다.
결론: 고강도 규제 속 실수요자 배려 정책 병행돼야
이번 3차 부동산대책은 명확히 ‘시장 억제’ 중심의 정책이다.
그러나 현장에서는 실수요자의 주거 사다리 진입 자체가 가로막히는 부작용이 발생하고 있다.
규제 확대와 함께 실수요자를 위한 대출 유연화, 공급 확대, 세제 혜택 등의 보완 조치가 반드시 병행돼야 한다.
그렇지 않을 경우, 또다시 시장은 정책 신뢰를 잃고 불균형 구조로 회귀할 수 있다.
정부의 정책 일관성과 행정 실행력이 향후 부동산 시장의 흐름을 좌우할 중대한 변수로 떠오르고 있다.