전세나 월세 계약을 하면 확정일자를 받으라는 말을 듣습니다. 그런데 왜 받는지, 언제 받아야 하는지는 잘 설명해 주지 않습니다. 부동산에서 “주민센터 가서 받으세요” 한마디로 끝나는 경우가 대부분입니다.
수수료는 600원입니다. 이 600원이 보증금을 지키는 순위를 만듭니다. 절차 자체는 몇 분이면 끝나는데, 빠뜨리면 되돌리기 어려운 종류의 일입니다.
핵심
- 수수료는 1건 600원, 받는 곳은 4가지입니다
- 대항력은 인도와 전입신고를 마친 그 다음 날부터 생깁니다
- 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 둘 다 갖춰야 합니다
확정일자는 어디서 받나
확정일자는 계약서에 날짜 도장을 찍어 그 시점에 그 계약서가 있었다는 것을 공적으로 남기는 절차입니다. 법제처 안내가 정리한 부여기관은 네 갈래입니다.
- 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소
- 지방법원 및 그 지원
- 등기소
- 공증인
여기에 온라인 경로가 하나 더 있습니다. 안내는 국토교통부 정보처리시스템을 통해 신청할 수 있다고 적고 있습니다. 주소는 irts.molit.go.kr 입니다. 그 밖의 온라인 창구도 있다는 이야기가 있지만 이번 안내에서 확인된 곳은 이 한 곳이라, 다른 주소는 적지 않겠습니다.
실제로는 대부분 주민센터로 갑니다. 전입신고를 하러 어차피 가야 하기 때문입니다. 두 가지를 한 자리에서 끝내는 것이 가장 간단합니다.
법원이나 등기소, 공증인 쪽이 열려 있는 것은 사정에 따라 쓸 수 있는 길을 열어 둔 것으로 보입니다. 다만 어느 경우에 어느 쪽을 쓰는 것이 낫다는 기준까지는 안내에 없어 여기에 적지 않겠습니다. 특별한 사정이 없다면 주민센터가 가장 무난합니다.
수수료는 600원입니다
부여 수수료는 1건마다 600원입니다.
계약증서가 길면 조금 붙습니다. 4장을 초과하면 초과분 4장마다 100원이 추가됩니다. 일반적인 주택 임대차계약서는 서너 장을 넘지 않으니 대부분 600원에서 끝납니다. 특약이 길게 붙은 계약서라면 몇백 원이 더 붙는 정도입니다.
온라인 신청 수수료는 안내에 적혀 있지 않아 여기에 숫자를 적지 않겠습니다. 방문 기준은 600원이 확실합니다.
금액만 보면 별것 아닙니다. 그런데 이 600원을 받아 두지 않으면 우선변제권이 성립하지 않습니다. 보증금 규모를 생각하면 비용 대비 효과가 이만한 절차가 드뭅니다. 수천만 원에서 억 단위가 오가는 계약에서 600원짜리 도장 하나가 순위를 만듭니다.
방문할 때 가져갈 것
준비물은 두 가지입니다.
- 주택임대차계약서 원본
- 신분증 — 주민등록증, 운전면허증, 여권, 외국인등록증 등
사본은 안 됩니다. 원본을 가져가셔야 합니다. 계약서에 직접 도장을 찍어 주는 절차이기 때문입니다. 부동산에서 받은 계약서 중 본인 보관용 원본을 챙기시면 됩니다.
신분증은 주민등록증이 아니어도 됩니다. 운전면허증, 여권, 외국인등록증처럼 본인을 확인할 수 있는 것이면 된다고 안내에 적혀 있습니다.
방문 장소는 임차주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소입니다. 살던 동네가 아니라 이사 가는 집이 있는 동네라는 점을 헷갈리지 마십시오. 전입신고도 같은 곳에서 하게 되니 결국 한 번 방문으로 정리됩니다.
계약서가 요건을 갖춰야 합니다
아무 종이나 들고 간다고 찍어 주지 않습니다. 안내가 정리한 요건이 있습니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 완성된 문서 | 인적사항·목적물·기간·차임·보증금이 적혀 있을 것 |
| 서명·날인 | 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 있을 것 |
| 공백 처리 | 빈 공간을 표시하고 정정한 부분에 서명할 것 |
| 간인 | 2장 이상이면 간인이 되어 있을 것 |
| 중복 아님 | 이미 확정일자를 받지 않은 상태일 것 |
계약 자리에서 서명과 간인을 빠뜨리는 경우가 있습니다. 그 상태로 주민센터에 가면 돌아와야 합니다. 계약서를 봉투에 넣기 전에 장수와 간인을 한 번 확인하십시오.
마지막 줄도 눈여겨보십시오. 이미 확정일자를 받은 계약서에는 다시 부여하지 않는다는 뜻입니다. 재계약이나 보증금을 올린 경우에 어떻게 처리되는지까지는 안내에 없어 여기에 적지 않겠습니다. 해당되신다면 주민센터에 미리 물어보시는 편이 확실합니다.
대항력은 다음 날부터입니다
이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 안내 원문은 이렇습니다.
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다
당일이 아니라 다음 날입니다. 이사한 날 전입신고를 마쳐도 그날 하루는 아직 대항력이 없는 상태입니다.
그래서 이사와 전입신고를 미루면 그만큼 보호가 늦게 시작됩니다. 짐만 먼저 옮겨 놓고 전입신고를 며칠 뒤에 하는 경우가 있는데, 그 며칠이 그대로 공백이 됩니다. 바쁘다는 이유로 주말까지 미루면 주말 이틀이 더 붙습니다.
이사 당일에 주민센터에 들러 전입신고와 확정일자를 함께 끝내는 것이 가장 안전한 순서입니다. 하루라도 당기는 편이 낫습니다. 이삿짐을 들이기 전 오전에 다녀오셔도 되고, 짐을 넣고 점심 무렵에 가셔도 됩니다.
확정일자만으로는 부족합니다
확정일자를 받았다고 끝나는 것이 아닙니다. 안내가 정리한 우선변제권 요건은 두 가지를 함께 요구합니다.
첫째, 대항요건입니다. 주택의 인도와 전입신고를 말합니다.
둘째, 임대차계약증서상의 확정일자입니다.
둘 중 하나만 있으면 성립하지 않습니다. 확정일자만 받고 전입신고를 안 했거나, 전입신고만 하고 확정일자를 안 받았다면 요건이 비는 것입니다. 둘 다 했다고 생각했는데 실제로는 하나만 처리된 경우도 있으니, 창구에서 나오기 전에 확인하시는 것이 좋습니다.
그래서 두 가지를 같은 날 처리하시라고 권하는 것입니다. 어차피 같은 창구에서 끝납니다.
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확정일자 수수료가 얼마인가요?
방문 기준 1건마다 600원입니다. 계약증서가 4장을 넘으면 초과분 4장마다 100원이 추가됩니다.
어디서 받나요?
읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인에게 받을 수 있습니다. 국토교통부 정보처리시스템을 통한 온라인 신청도 안내되어 있습니다.
무엇을 가져가야 하나요?
주택임대차계약서 원본과 본인을 확인할 수 있는 신분증입니다. 사본으로는 안 됩니다.
대항력은 언제 생기나요?
주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 생깁니다. 당일이 아니므로 이사와 전입신고를 미룰수록 보호 시작일도 함께 밀립니다.
확정일자만 받으면 되나요?
아닙니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 취득합니다. 대항요건은 주택의 인도와 전입신고를 말하므로 전입신고를 함께 하셔야 합니다.
계약서에 간인이 없으면요?
2장 이상인 계약서는 간인이 요건에 들어 있습니다. 빠져 있으면 갖춰서 가셔야 합니다.
온라인으로도 받을 수 있나요?
안내에는 국토교통부 정보처리시스템을 통해 신청할 수 있다고 되어 있습니다. 다만 온라인 수수료는 적혀 있지 않아 여기서는 방문 기준 600원만 밝혀 둡니다.
정리
- 계약서에 서명·간인이 다 되어 있는지 봅니다
- 계약서 원본과 신분증을 챙깁니다
- 이사 가는 집 관할 주민센터로 갑니다
- 전입신고와 확정일자를 같은 날 끝냅니다
- 대항력은 그 다음 날부터라는 점을 기억합니다
4번이 핵심입니다. 둘 중 하나만 하면 요건이 비고, 미루면 보호 시작일이 밀립니다. 600원과 반나절이면 끝나는 절차입니다. 이사 정리를 다 하고 나서 하겠다고 미루지 마시고, 짐 들어가는 날 오전에 다녀오시는 것이 제일 낫습니다.
계약 단계에서 중개보수를 아직 정리하지 않으셨다면 상한부터 확인해 두십시오.
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